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Convention APL : qu’est-ce que c’est ?
Les propriétaires bailleurs peuvent signer une convention avec l’État, représenté par le Préfet. Cet engagement entraîne un certain nombre d’obligations que les propriétaires sont tenus de respecter :
- le montant du loyer ne peut pas dépasser un plafond qui varie en fonction de la zone géographique dans laquelle se trouve le bien ;
- les ressources des locataires ne doivent pas dépasser le plafond de ressources fixé par l’État ;
- les propriétaires s’engagent à laisser leur bien en location durant toute la durée de la convention.
En contrepartie, les bailleurs perçoivent directement l’Aide Personnalisée au Logement (APL) pour le compte de leurs locataires. Cela permet de limiter les risques d’impayés de loyer.
À noter, il existe un autre type de convention, la convention Anah, de l’Agence nationale de l’habitat. Elle permet aux propriétaires de profiter d’avantages fiscaux.
Les plafonds de ressources applicables aux locataires de logements conventionnés APL
Comme mentionné précédemment, le propriétaire d’un bien conventionné doit veiller à ce que ses locataires ne dépassent pas un certain plafond de ressources. De fait, pour accéder à un logement conventionné APL, il ne faut pas percevoir des revenus supérieurs à :
Zone A bis | Zone A | Zone B | Zone B2 | Zone C | |
|---|---|---|---|---|---|
Personne seule | 38 465 € | 38 465 € | 31 352 € | 28 217 € | 28 217 € |
Couple sans personne à charge | 57 489 € | 57 489 € | 41 868 € | 37 861 € | 37 861 € |
Avec 1 personne à charge | 75 361 € | 69 105 € | 50 349 € | 45 134 € | 45 314 € |
Avec 2 personnes à charge | 89 439 € | 82 776 € | 60 783 € | 54 705 € | 54 705 € |
Avec 3 personnes à charge | 107 053 € | 97 991 € | 71 504 € | 64 354 € | 64 354 € |
Avec 4 personnes à charge | 120 463 € | 110 271 € | 80 584 € | 72 526 € | 72 526 € |
Majoration par personne à charge supplémentaire | +12 286 € | +12 286 € | +8 990 € | +8 089 € | +8 089 € |
Les propriétaires ayant signé une convention Anah doivent également veiller à ce que leurs locataires aient des ressources qui ne dépassent pas un certain plafond. Celui-ci varie en fonction de la convention signée par le bailleur. Il en existe trois : intermédiaire, social et très social.
Le montant d’un loyer conventionné
Il n’y a pas que les ressources des locataires qui sont plafonnées. En effet, en signant une convention APL avec les services de la préfecture de son département, un propriétaire doit s’engager à appliquer des loyers modérés qui ne peuvent dépasser les plafonds suivants :
Zone A bis | Zone A | Zone B | Zone B2 | Zone C | |
|---|---|---|---|---|---|
Montant du loyer mentionné au mètre carré | 17,43 € | 12,95 € | 10,44 € | 9,07 € | 9,07 € |
De fait, le propriétaire ne peut pas dépasser un montant de loyer calculé en fonction de la zone géographique dans laquelle se trouve le bien mis à la location et la surface de celui-ci.
Le loyer d’un logement conventionné peut-il augmenter ?
Le propriétaire d’un logement conventionné APL peut décider d’augmenter le montant du loyer en cours de bail, au 1er janvier de chaque année.
Mais cette augmentation ne doit pas dépasser l’indice de référence des loyers (IRL) publié chaque année par l’INSEE. De même, une fois l’augmentation appliquée, le montant du loyer doit rester en deçà du plafond fixé par l’État, calculé en fonction de la surface et de la zone géographique dans laquelle se trouve le bien immobilier. Ce même principe s’applique également aux logements conventionnés avec l’Anah.
Les avantages à louer un appartement ou une maison conventionnée
Le plafonnement du loyer reste l’avantage le plus important pour les locataires d’un bien conventionné APL. Ils sont ainsi assurés de bénéficier d’un loyer modéré. Mais ce n’est pas le seul. En effet, en signant une convention APL, le propriétaire s’engage à proposer à la location un bien qui répond à de nombreux critères d’occupation et de décence, notamment :
- la surface habitable du logement doit être d’au moins 9 m² avec une hauteur de plafond d’au moins 2,20 m ;
- le logement doit assurer le clos et le couvert ;
- il doit être protégé contre les infiltrations d’air parasites ;
- les réseaux et branchements de gaz, d’électricité doivent être conformes aux normes de sécurité en vigueur ;
- l'éclairage naturel doit être suffisant dans les pièces d’occupation principales ;
- le propriétaire doit garantir l’absence d’animaux nuisibles et de parasites ;
- le logement doit comporter un certain nombre d’éléments d’équipement et de confort :
- une installation permettant de chauffer normalement l’ensemble des pièces ;
- l’alimentation en eau potable ;
- l’évacuation des eaux usées ;
- une cuisine ou au minimum un coin cuisine ;
- une installation sanitaire se situant à l’intérieur du logement ;
- un réseau électrique suffisant et adapté ;
- etc.
En cas de manquement du propriétaire, un juge peut le contraindre à effectuer les travaux nécessaires, à réduire le montant du loyer, mais aussi lui imposer de verser des dommages et intérêts à ses locataires.