Convention APL : qu’est-ce que c’est ?
Les propriétaires bailleurs peuvent signer une convention avec l’État, représenté par le Préfet. Cet engagement entraîne un certain nombre d’obligations que les propriétaires sont tenus de respecter :
- le montant du loyer ne peut pas dépasser un plafond qui varie en fonction de la zone géographique dans laquelle se trouve le bien ;
- les ressources des locataires ne doivent pas dépasser le plafond de ressources fixé par l’État ;
- les propriétaires s’engagent à laisser leur bien en location durant toute la durée de la convention.
En contrepartie, les bailleurs perçoivent directement l’Aide Personnalisée au Logement (APL) pour le compte de leurs locataires. Cela permet de limiter les risques d’impayés de loyer.
À noter, il existe un autre type de convention, la convention Anah, de l’Agence nationale de l’habitat. Elle permet aux propriétaires de profiter d’avantages fiscaux.
Les plafonds de ressources applicables aux locataires de logements conventionnés APL
Comme mentionné précédemment, le propriétaire d’un bien conventionné doit veiller à ce que ses locataires ne dépassent pas un certain plafond de ressources. De fait, pour accéder à un logement conventionné APL, il ne faut pas percevoir des revenus supérieurs à :
Zone A bis | Zone A | Zone B | Zone B2 | Zone C | |
|---|---|---|---|---|---|
Personne seule | 38 465 € | 38 465 € | 31 352 € | 28 217 € | 28 217 € |
Couple sans personne à charge | 57 489 € | 57 489 € | 41 868 € | 37 861 € | 37 861 € |
Avec 1 personne à charge | 75 361 € | 69 105 € | 50 349 € | 45 134 € | 45 314 € |
Avec 2 personnes à charge | 89 439 € | 82 776 € | 60 783 € | 54 705 € | 54 705 € |
Avec 3 personnes à charge | 107 053 € | 97 991 € | 71 504 € | 64 354 € | 64 354 € |
Avec 4 personnes à charge | 120 463 € | 110 271 € | 80 584 € | 72 526 € | 72 526 € |
Majoration par personne à charge supplémentaire | +12 286 € | +12 286 € | +8 990 € | +8 089 € | +8 089 € |
Les propriétaires ayant signé une convention Anah doivent également veiller à ce que leurs locataires aient des ressources qui ne dépassent pas un certain plafond. Celui-ci varie en fonction de la convention signée par le bailleur. Il en existe trois : intermédiaire, social et très social.
Le montant d’un loyer conventionné
Il n’y a pas que les ressources des locataires qui sont plafonnées. En effet, en signant une convention APL avec les services de la préfecture de son département, un propriétaire doit s’engager à appliquer des loyers modérés qui ne peuvent dépasser les plafonds suivants :
Zone A bis | Zone A | Zone B | Zone B2 | Zone C | |
|---|---|---|---|---|---|
Montant du loyer mentionné au mètre carré | 17,43 € | 12,95 € | 10,44 € | 9,07 € | 9,07 € |
De fait, le propriétaire ne peut pas dépasser un montant de loyer calculé en fonction de la zone géographique dans laquelle se trouve le bien mis à la location et la surface de celui-ci. Il est donc essentiel, pour un locataire potentiel, de vérifier l’éligibilité APL d’un logement avant toute demande d’aide.
Le loyer d’un logement conventionné peut-il augmenter ?
Le propriétaire d’un logement conventionné APL peut décider d’augmenter le montant du loyer en cours de bail, au 1er janvier de chaque année.
Mais cette augmentation ne doit pas dépasser l’indice de référence des loyers (IRL) publié chaque année par l’INSEE. De même, une fois l’augmentation appliquée, le montant du loyer doit rester en deçà du plafond fixé par l’État, calculé en fonction de la surface et de la zone géographique dans laquelle se trouve le bien immobilier. Ce même principe s’applique également aux logements conventionnés avec l’Anah.
Les avantages à louer un appartement ou une maison conventionnée
Le plafonnement du loyer reste l’avantage le plus important pour les locataires d’un bien conventionné APL. Ils sont ainsi assurés de bénéficier d’un loyer modéré. Mais ce n’est pas le seul. En effet, en signant une convention APL, le propriétaire s’engage à proposer à la location un bien qui répond à de nombreux critères d’occupation et de décence, notamment :
- la surface habitable du logement doit être d’au moins 9 m² avec une hauteur de plafond d’au moins 2,20 m ;
- le logement doit assurer le clos et le couvert ;
- il doit être protégé contre les infiltrations d’air parasites ;
- les réseaux et branchements de gaz, d’électricité doivent être conformes aux normes de sécurité en vigueur ;
- l'éclairage naturel doit être suffisant dans les pièces d’occupation principales ;
- le propriétaire doit garantir l’absence d’animaux nuisibles et de parasites ;
- le logement doit comporter un certain nombre d’éléments d’équipement et de confort :
- une installation permettant de chauffer normalement l’ensemble des pièces ;
- l’alimentation en eau potable ;
- l’évacuation des eaux usées ;
- une cuisine ou au minimum un coin cuisine ;
- une installation sanitaire se situant à l’intérieur du logement ;
- un réseau électrique suffisant et adapté ;
- etc.
En cas de manquement du propriétaire, un juge peut le contraindre à effectuer les travaux nécessaires, à réduire le montant du loyer, mais aussi lui imposer de verser des dommages et intérêts à ses locataires.
Questions fréquentes
Nous répondons à toutes vos questions
Quelle est la différence entre APL, ALS et ALF ?
Ce sont trois aides au logement de la CAF, mais elles ne concernent pas les mêmes situations et ne se cumulent pas. L'APL (aide personnalisée au logement) est versée pour un logement conventionné, quelle que soit votre situation familiale. L'ALF (allocation de logement familiale) concerne les foyers avec enfants ou personnes à charge qui vivent dans un logement non conventionné. L'ALS (allocation de logement sociale) est versée à ceux qui n'ont droit ni à l'APL ni à l'ALF, par exemple un étudiant seul dans un logement privé non conventionné. Vous n'avez pas à choisir : la CAF détermine l'aide adaptée à votre situation.
Peut-on toucher l'APL en résidence CROUS ou en résidence étudiante ?
Oui. Les résidences CROUS et la plupart des résidences étudiantes ouvrent droit à une aide au logement. Si le logement est conventionné, vous percevez l'APL ; s'il ne l'est pas, vous pouvez toucher l'ALS. En résidence CROUS, l'aide est souvent versée directement au gestionnaire et déduite de votre loyer (tiers payant). La demande se fait en ligne sur caf.fr dès votre entrée dans le logement.
Un logement non décent ouvre-t-il droit à l'APL ?
Non, un logement doit être décent pour ouvrir droit à l'aide au logement. Si votre logement est reconnu non décent, la CAF ne supprime pas l'aide mais la conserve au lieu de la verser au propriétaire, pendant 18 mois au maximum (prolongeable dans certains cas), le temps qu'il réalise les travaux. Pendant cette période, vous ne payez que le loyer diminué du montant de l'aide. Si les travaux sont faits dans les délais, le propriétaire récupère les sommes conservées ; sinon, il les perd. Signalez la situation à votre CAF.
L'APL peut-elle être versée directement au propriétaire ?
Oui. L'APL est en général versée directement au propriétaire ou au gestionnaire du logement (par exemple le Crous ou un bailleur social), qui la déduit de votre loyer : vous ne payez que la différence. Pour l'ALF et l'ALS, l'aide vous est normalement versée, mais un versement au propriétaire est possible, notamment à sa demande ou en cas d'impayés de loyer. Dans tous les cas, l'aide reste la vôtre et continue de dépendre de vos ressources et de votre situation. Vous pouvez vérifier le bénéficiaire du versement dans votre espace CAF.
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