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Logement conventionné : qu’est-ce que c’est ?
Un logement conventionné est un bien qui a fait l’objet de la signature d’une convention entre son propriétaire et l’État. Ce document engage le propriétaire à respecter un certain nombre de points en contrepartie d’avantages, fiscaux notamment. En effet, le propriétaire d’un logement conventionné doit s’engager à :
- ne pas proposer un loyer supérieur au plafond fixé par l’État, celui-ci variant en fonction des zones géographiques ;
- n’accepter que des locataires répondant aux critères de l’État notamment en termes de ressources ;
- ne pas louer ce bien à des membres de sa famille ;
- mettre son logement en location pour une durée de 6 ans ou 9 ans.
L’objectif de l’État est de favoriser l’accès au logement des personnes ayant de faibles revenus tout en encadrant les loyers appliqués par les propriétaires, mais aussi la qualité des logements proposés à la location.
En effet, pour être conventionnés, les biens doivent répondre à des standards en termes d’équipement, de normes énergétiques, etc.
Les différents types de logements conventionnés
À ce jour, il existe deux types de conventions entre les propriétaires bailleurs et l’État :
- la convention APL (Aide Personnalisée au Logement) ;
- la convention de l’Anah (Agence nationale de l’habitat).
Logement conventionné APL
Lorsqu’un propriétaire signe une convention dans le cadre de l’APL, celui-ci s’engage à respecter des règles spécifiques pour la mise en location de son bien. Cette convention l’engage pour une durée de 6 ans. Le logement doit impérativement :
- être loué au titre de la résidence principale de l’occupant ;
- être occupé par un locataire dont les revenus ne dépassent pas un certain plafond fixé par la loi ;
- répondre à certains critères de décence et de conditions minimales d’occupation.
En contrepartie, l’État prend en charge une partie du loyer grâce à l’Aide Personnalisée au Logement (APL).
Le propriétaire perçoit directement cette prestation sociale et la déduit du loyer demandé à son locataire. Cette disposition permet de lutter contre les impayés de loyer.
Logement conventionné Anah
Dans ce cas, le propriétaire signe un accord avec l’Agence nationale de l’habitat pour une durée de 6 ans, 9 ans si le logement a fait l’objet de travaux subventionnés par l’Anah. Comme pour l’APL, le propriétaire d’un logement conventionné Anah s’engage :
- à proposer un loyer modéré ;
- à choisir un locataire dont les ressources ne dépassent pas un certain plafond.
En contrepartie, le bailleur bénéficie d’avantages fiscaux sur les loyers encaissés. Il s’agit d’une déduction de 30 % à 85 % des loyers perçus des revenus du propriétaire selon le type de convention signée et de la localisation du bien.
Qui peut occuper un logement conventionné ?
Dans le cadre de la location d’un logement conventionné, le bailleur veille à ce que le locataire ne dépasse pas les plafonds de ressources imposés par l’État.
Plafond de ressources pour un conventionnement APL
Zone A bis | Zone A | Zone B | Zone B2 | Zone C | |
|---|---|---|---|---|---|
Personne seule | 38 465 € | 38 465 € | 31 352 € | 28 217 € | 28 217 € |
Couple sans personne à charge | 57 489 € | 57 489 € | 41 868 € | 37 861 € | 37 861 € |
Avec 1 personne à charge | 75 361 € | 69 105 € | 50 349 € | 45 134 € | 45 314 € |
Avec 2 personnes à charge | 89 439 € | 82 776 € | 60 783 € | 54 705 € | 54 705 € |
Avec 3 personnes à charge | 107 053 € | 97 991 € | 71 504 € | 64 354 € | 64 354 € |
Avec 4 personnes à charge | 120 463 € | 110 271 € | 80 584 € | 72 526 € | 72 526 € |
Majoration par personne à charge supplémentaire | +12 286 € | +12 286 € | +8 990 € | +8 089 € | +8 089 € |
Plafonds de ressources pour un conventionnement Anah
Les plafonds de ressources appliqués dans le cadre d’un logement plafonné Anah dépendent du type de convention signée entre le propriétaire et l’organisme : social, très social ou intermédiaire. Ils peuvent être consultés sur le site internet de l’Agence nationale de l’habitat.
Logements conventionnés : quels avantages ?
La signature d’une convention Anah ou APL encadrant la location d’un logement engendre des avantages à la fois pour le propriétaire du bien et pour son locataire.
Pour le propriétaire
Les propriétaires bailleurs faisant le choix de conventionner leur logement dans le cadre de l’Anah ou de l’APL bénéficient d’avantages fiscaux qui peuvent s’avérer très intéressants. Cela limite également le risque d’impayés de loyers. En effet, dans le cadre de l’APL, le propriétaire perçoit directement la prestation sociale. Cela permet de diminuer la part restant à la charge du locataire et de fait les risques d’impayés. Mais cela est encore plus vrai pour les bailleurs ayant conventionné avec l’Anah. Dans ce cadre, les propriétaires bénéficient automatiquement de la Garantie VISALE pendant les trois premières années du bail. Ce dispositif couvre les impayés de loyers et de charges locatives à hauteur de 36 mensualités pour une location du parc privé et de 9 mois pour une location du parc public ou assimilé (pour les logements loués aux étudiants notamment).
Pour le locataire
Lorsque l’on est locataire d’un logement conventionné, cela nous assure :
- de bénéficier d’un loyer modéré ;
- de jouir d’un logement décent ;
- de bénéficier de l’APL.
Toutefois, si les locataires d’un bien n’ayant pas fait l’objet de la signature d’une convention par son propriétaire ne peuvent obtenir l’APL, ils peuvent bénéficier, sous conditions des deux autres dispositifs de la CAF : l’Allocation Logement Familiale (ALF) ou l’Allocation Logement Sociale (ALS).